西安楼市新政：多方位放宽限购、限售，首付降至20%起
西安楼市新政终于官宣！5月28日晚10点，西安市住房和城乡建设局微信公众号发布了若干楼市新政，多方位放宽限售、限购，如公积金贷款首付比例降至20%，二孩家庭、大龄未婚青年一夜之间获得刚需买房资格……
业内人士对粉巷财经分析称，此番新政对刚需和改善性需求起到了很好的支撑作用，与中央支持居民合理住房需求相呼应，有利于促进房地产市场健康良性发展。
事实上，经历了2021年下半年房地产业“寒冬”，2022年以来，顶层政策的“松绑”愈发明显，与此同时，越来越多的城市积极落实因城施策进行“稳楼市”，据中指研究院不完全统计，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次。
西安亦有多个政策松绑迹象，如1月提出给予区域内住房租赁经营企业每年最高100万元奖补资金；4月26日召开商品房预售资金监管会议，提出切实防范化解房地产风险。
多方位放宽限售、限购
5月28日晚10点，西安终于官宣楼市新政。
西安市住房和城乡建设局微信公众号发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确四大类共计9条楼市新政。具体如下：
一、保障合理住房需求
（一）从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。
（二）非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。
二、促进二手住房流通
（三）住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。
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图片来源：视觉中国
三、强化住房金融支持
（四）全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由陕西省市场利率定价自律机制研究确定。
（五）调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。
（六）调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。
四、优化各类人群购房政策
（七）在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。
（八）本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待。
（九）二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。
有意思的是，此前2月，一名网友通过人民网地方领导留言板向西安市委书记留言，建议将大龄单身人群纳为购房刚需。2月25日，西安市住建局回应表示，“将结合西安市房地产市场发展的实际情况，认真研究未婚青年纳入刚需的建议，借鉴其他城市的经验和做法，持续优化相关管理措施，最大限度地满足各类居民家庭多层次的住房需求。”
没想到不久后，上述网友的建议便成真。
整体而言，新政对于刚性和改善性住房需求的表现出了较明显的支持态度，以及对“房住不炒”定位精神的具体落实。
业内人士对粉巷财经表示，此番新政对与中央支持居民合理住房需求相呼应，有利于促进房地产市场健康良性发展。
公积金贷首付降至20%起
值得注意的是，西安此次楼市新政将公积金贷款买房的首付比例下调至20%起。
西安上一次首付20%，还是在大力救市的2015年。当年4月、10月，西安对个贷首付比例进行两次调整，并在10月份明确：首次使用住房公积金贷款购买自住普通住房的，首付款比例不低于20%；购买第二套自住普通商品房（144㎡及以下），首付款比例不低于20%；144㎡以上的首付款比例不低于30%。
政策效果是，2016年开始，西安楼市驶入“快车道”，市场逐步繁荣，直至2021年“遇冷”。
关于此次公积金贷款政策变动，西安住房公积金管理中心表示，主要依据国家层面“支持刚性和改善性住房需求”“因城施策”等政策要求，西安市亦多次强调“支持商品房市场更好满足购房者合理需求”“促进房地产市场良性循环和健康发展”。
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图片来源：西安住房公积金管理中心官微
粉巷财经注意到，5月28日晚间西安楼市新政发布不久，西安住房公积金管理中心亦在官方微信对公积金贷款首付比例、最高贷款额度的变化情况做了进一步解读，包括调整涉及的对象、可贷额度的确定、新老政策的衔接、贷款职工注意事项等。
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图片来源：西安住房公积金管理中心官微
从具体案例来看，政策调整后，若是单身个人使用公积金贷款，比商贷可节省利息支出16.03万元；若是夫妻双方使用公积金贷款，比商贷可节省利息支出20.96万元（均以银行目前最低商贷利率4.45%、贷款30年、等额本息还款方式测算）。
此外，若夫妻双方刚入职满一年，两人账户内公积金余额仅有1.8万元，政策调整后，夫妻可申请贷款最高85万元，比原来多贷55万元，大大减轻购房首付压力。
多地楼市政策松绑
事实上，经历了2021年下半年房地产业“寒冬”，2022年以来，行业政策“松绑”迹象愈发明显。1-5月，政策暖风频吹，房住不炒的主基调不变，良性循环和健康发展成为政策关键词，顶层政策的“松绑”可谓全面铺开。
4月29日，中央政治局会议释放了明确政策信号，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。”
随后，央行、银保监会、证监会等部委学习中央政治局会议精神，积极贯彻落实房地产相关举措，均表态支持房企融资以及居民首套和改善性住房需求。
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2022年以来各地优化限购、限贷、限售等政策频次变化（截至5月5日）图片来源：中指研究院综合整理
政策指引下，地方政府亦在积极落实因城施策。根据中指研究院不完全统计，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次，尤其4月以来，各地出台政策的节奏明显加快，4月有超70城出台政策百余次，明显高于1-3月，且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，热点一二线城市亦加入政策优化调整行列。
其中，西安今年1月份也已出台政策，给予区域内住房租赁经营企业每年最高100万元奖补资金。4月26日，西安召开商品房预售资金监管会议，提出切实防范化解房地产风险。
中指研究院表示，从市场的角度来看，短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。在市场调整阶段，维护房地产市场平稳健康发展仍需要各方共同发力。当前热点一二线、热点城市群的政策跟进节奏加快，这部分城市基本面较好，预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，购房者预期和置业信心有望逐渐修复，市场有望率先企稳并完成筑底。
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