烂尾楼里的伤感故事，他们的人生太无奈
他们住在广州知名烂尾楼盘，20多年来人生被改变从山清水秀的养老胜地到变为烂尾楼盘，二十多年间，广州澳洲山庄的名字总被人一再提及。上世纪90年代，很多人看中其自然风光和美好的配套规划，选择买下这里，谁知却成为“没有房产证”的业主。
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历经风风雨雨，有些购房者不再想与澳洲山庄发生任何关联，有些却选择居住在烂尾楼里。留守的业主长期保持在30户左右，即使面临诸多不便，也不能阻止他们于房前屋后开辟出自己的生活。
时光荏苒，如今，他们都老了。从签下购房合同那刻起，2000多名业主的人生彻底改变。山庄烂尾至今，业主的年龄普遍偏高，目前最年轻的也有50多岁，最年长的超过90岁。在过去的时间里，有人坚守，有人离开，有人逝去，在希望和失望间，消磨了二十余载。
重建之路依然漫漫。业主们希望，在有生之年，能拿到自己所购房子的房产证。
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被“烂尾”击碎的养老梦
在地图导航软件上，澳洲山庄坐落在广州市黄埔区九龙镇金坑村，被标注为“农家乐”。在它的附近，有一个“澳洲山庄”公交站点，有3条公交线路途经，其中一条停运。有一个以“澳洲山庄”为名的汽车美容店，还有一个山庄大排档、一个山庄超市。但大多数周边的居民，一提起这个建在深山的楼盘，往往称呼它——“那个烂尾楼”。
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那个烂尾楼的入口，没有富丽堂皇的廊柱式结构，甚至没有一个铁门，只有一块已经褪色泛黄的牌子，写着“澳洲山庄”。入口附近，有块半埋入土中的奠基石，显示当初奠基时间是“1992年12月15日”。
远远望去，澳洲山庄依山而建，楼栋点缀在一片苍翠之间。爬坡而上，一排排楼房映入眼帘。上世纪90年代的建筑格局，楼高以6层左右为主，外立面砖墙的马赛克逐渐剥落，印上了青苔。山庄四处空荡荡的，道路两旁杂草丛生，棕榈树高得不可蔽日，耳边只有蛙声与鸟鸣齐响，夏蝉与蟋蟀聒噪。
地处半山腰的住宅区已大半成了空房子，有的连玻璃都没有安装，楼梯间完全发了霉。有的阳台上不知什么缘故长了一小株树，蹿得老高，也没有人去管。
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下午两点半，89岁的马敏庄倚在一张藤木靠椅上，房子里的墙仅刷了一层石灰，没有上漆。近山湿气重，早已现出斑斑霉迹。龙舟水时期，广州的雨在一天之中变幻莫测，老人下午只好待在屋里，看看电视。
马敏庄住在澳洲山庄C区，位于半山坡。从C区到山庄正门口，连续下坡，陡得让人心惊。老人身体尚算康健，但毕竟年龄太大，自己一个人进出山庄已不再现实。儿子每个礼拜会带她到几公里外的市场买菜，或者干脆在看望老人时直接开车送过来。
假如从开发商资金链断裂的1998年算起，澳洲山庄目前已烂尾24年。山庄由6个区域组成，分别是A、B、C、D、EA和别墅区，先后共建房屋约292栋，其中封顶（包括建成）共225栋，其余为在建和烂尾工程。一份官方资料统计，山庄总共售出2386套，其中解除合同865套，停供139套。
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马敏庄就生活在这里，倏忽已20余年
6月的雨总是下个不停。休息充足，马敏庄在身边摸出一本书法字帖，飘逸的方块字蕴藏着宋代词人的精神世界。菩萨蛮，鹧鸪天。马敏庄左手举着字帖，双眼全神贯注，右手手指开始在空中临摹，每个字的一笔一划吸引了她的全部兴趣。
山庄熟识的人都称呼她为“马老师”。当1998年她买下这个位于C区第一排的房子时，才刚退休不久。此前马敏庄在大学教化学，劳碌了大半辈子，想找个房子颐养天年，“等老到不能自理了再去养老院”。
“首期3万8，月供488元”，这是广州澳美房地产开发有限公司开发澳洲山庄时打出的响亮广告。时隔多年，很多业主都能回忆起这则售楼广告，马敏庄也不例外。当时，商品房还是新鲜玩意，国内住房按揭才刚刚起步。澳洲山庄采取“全免息分期付款”、购房者向开发商支付月供款的策略。“免息分期、环境优美、配套齐全”，澳洲山庄的广告铺天盖地，商场里有、报纸上见，一下子吸引了大批购房者。至1997年11月，澳洲山庄售出约1800个单位；至1998年，卖出的数字达到2000多户。
马敏庄记得，在别人的一番撺掇下，她上了一辆看楼的大巴。来时颠簸，但下了车，登高望远，能见有山有水。她听说，开发建设中的澳洲山庄坐拥3000亩天然水库，规划的设施包括豪华业主会所、老人院、泳池、网球场、健身房、卡拉OK、超市、食街……
她一下子就相中了。50多平，两房一厅，一楼还带小花园，均价3000元左右。马敏庄盘算自己多年的积蓄，咬咬牙签了认购书。“首付的钱，自己攒得还不够，好在刚工作的儿子那里凑出万把块钱。”她说，这才勉强补了缺口。
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实际上，那一年起，开发商资金就已经出现断裂。2000年前后，盼着盼着，山庄终于陆续交楼。虽然水电不太完善，但包括马敏庄在内的许多业主还是住了进来。
最初，山庄到市区有楼巴，内部有穿梭巴士，也有不少吃喝玩乐的地方，像水上餐厅、西餐厅，还能坐汽艇游水库……许多人来此走亲访友，颇热闹过一段时间。
然而，历经澄清、拉锯、安抚，多番挣扎过后，项目终告烂尾。慢慢地，楼巴停了，穿梭巴士没了，花园里的喷水池再无人打理，好看的盆景盆栽被陆续挪走，山庄最终归于冷清。
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住在烂尾楼的日常
住在烂尾楼，最大的不便是缺乏现代化的物业维护管理。目前，山庄的正门还有些保安人员，对进入山庄的人车进行盘查登记。山庄方圆几公里很难叫到外卖，快递也只能送到大门口，多年来好似时光在此停滞。
来自北方的杨国锋同样买了一楼单位，60多平方。“还没收楼，就有小道坏消息传开了。”因开发商资金链出现断裂，杨国锋的收楼计划*从1998年推迟到2000年。虽然收了楼，杨国锋感到半喜半忧，因为收楼标准没有达到：“收楼时很多问题，渗水漏水啊，墙不平啊，还有门窗问题，都没法解决了。”
在山庄住下，需要处理的麻烦事真不少。由于缺乏维护打理，小区杂草疯长，免不了有蚊虫鼠蚁。杨国锋夫妇俩住进来以后，有次清理房前的杂草时，发现了两条蛇。“绿色的，盘着一圈，跟玩具蛇一样。”
马敏庄老人则经历了更多。比方说，以前的水电经常不正常，“一停水停电，我就只能跑掉”。又比如，楼盘烂尾后，后期的挡土防水工程就没人做了。大雨后形成水浸，雨水就一股脑儿进了家，无法及时排走。为了杜绝隐患，马敏庄只能自己掏钱，将厨房、卫生间的防水全面重新装修。还有一次，她外出一个月，回来发现白蚁侵入，把家里的东西蛀坏了。她只好请人把洞口补住，播撒白蚁药消灭掉这些“讨厌鬼”。
山庄的夜来得早。不到晚上8点，万籁俱寂，只有零零散散的窗户透出微弱的灯光。曾经，夜晚是最让业主们担惊受怕的时候。“黑不溜秋的，有时候晚上有人拿手电筒照向你的屋子。”住在A区的业主周姨说，她始终不知道对方是什么来头，不敢贸然出去查看情况。唯一的应对方法就是每到晚上，家里就提前把窗帘拉得紧紧的。
有一段时间，山庄常有小偷光顾，此外还有“大偷”。马敏庄笑了笑：“大偷就是用车，把整个房间给搬光了。”住在A区的业主刘永广则记得，有些空房子窗户的铝合金，甚至都被人敲掉拿去卖了。
既然生活如此不便，为什么还要住进来？面对这个问题，不少业主直言如果不住进来，房子可能就真的打水漂了，“好歹是自己的房子”。“人的适应性很强，你在什么环境，就按这个环境来生活就行。我们老人什么都经历过，所以什么都能看开。”马敏庄说道。
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悲情下的坚强与期待
2019年，广州21号线后半段开通，与澳洲山庄只有一马路之隔的金坑地铁站投入使用。通了地铁后，山庄也不是一个那么偏僻的地方了。
差不多那个时候起，杨国锋夫妇俩就搬进山庄C区的小两房，“好坏先不说，这是我的房子。现在年龄大了，这也算是养老的地方吧。”杨国锋说。他们把屋里一番拾掇，又在门前搭了一个小院，桌椅齐备，得闲可以从容饮茶。
有不少人在山庄里辟了自己的一小块地，有种土豆的、种番薯的、种辣椒的……山庄的荒地成了种植试验基地。“不为自足，就是种着玩。”对于种菜，住在A区的周姨说，她和老伴退休后住进这里，两人种菜种树，锄草打理，乐此不疲。
住在C区4楼的老强今年85岁，属于老人中年龄较大的一批。山庄的坡很陡，外出交通也不便，他对山庄的管理有一肚子怨气，但对邻里关系还是心存感激：“很多邻居看到我是老同志，照顾我，送菜给我，很感动，很不好意思。”
老业主们还发现，这两年来，住进来的人慢慢多了，这个之前一成不变的山庄也在发生着点滴变化——原来处理垃圾的方式是烧垃圾，现在已经使用垃圾车，定期运走；原来水电很不稳定，现在已经不太会影响正常生活了。
由此，山庄也吸引了附近的人前来租住，业主和租户共同在这里居住，也慢慢互相熟络起来。对于大家来说，能够相聚山庄就是不一样的缘分。
业主刘永广还能想起以前的日子：“早期活动很多，打扑克，唱老歌。”有时地点选在刘永广的花园，有时在路旁的树下；一群人聚在一起，把歌词抄起来，有人指挥，大家一起唱。业主还曾将A区一间空房开辟成“业主之家”，人多的时候搞些集体活动。
刘永广现在还保存着以前业主活动的照片，时间跨度十几年。大家垂钓、游玩、摘果实、爬山、散步、观水库，留下了一个个快意的瞬间。今年端午时节，他们还在一起包了粽子。
“烂尾是悲情的事情，但这里生活着一群快乐的、期望美好的人。”有业主总结。
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有生之年的愿望
在澳洲山庄烂尾后，几经腾挪，山庄所在地块的辖地从增城划到萝岗，再归黄埔。开发商资金链断裂后，这群买下澳洲山庄编织养老梦的人，在各种文件中的称呼也在发生着变化：有时是“业主”，有时是“小业主”，有时成了“购房人”。
这么多年下来，有业主步履不停，甚至登报建立了业主群，派出代表去与开发商斡旋。也有一些人不再抱有希望，年深岁久之后，他们更多把购买澳洲山庄房子当作人生中一次失败的抉择，尽力遗忘。在他们看来，代价当然是惨痛的，但就像一个溃痈，久了总会慢慢结痂。
可就算如此，澳洲山庄却总在某个时刻跳脱出来，跟他们的人生发生躲不了、避不开的牵连。比如，一位女士多年前在澳洲山庄买了一套房子，缴纳了一半的房款后楼盘烂尾，就一直没管。当她近年来打算在黄埔买房时，却发现澳洲山庄地块的所辖地已由增城划归黄埔，导致她的购房名额被占，经多番奔走才得以解决。
24年，足以让一个满怀壮志的中年人走向退休，开始变为满头银发，对世事变得淡然和健忘。24年，也意味着分布在每年每月乃至每一天的，关于有些人逝去的消息。比如去年，爱种菜的业主周姨的老伴突发疾病去世，从此只剩下周姨一人在山庄居住，与猫为伴。
有生之年，大多数澳洲山庄的业主都明白重建之路漫漫。他们唯一的希望是：取得一张房产证，作为过往岁月的一纸证明。
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澳洲山庄的“结”，谁能来解？
澳洲山庄历史遗留问题和现实利益纠葛错综复杂，多年过去，情况依然未能有效解决。据了解，山庄烂尾后曾有过盘活重建的方案。然而，参与共建的开发商之间因土地权属产生纠纷，彼此矛盾深化，以致合作破裂。
开发商的土地纠纷也影响到业主的心态。对于重建方案，业主之间也有了分歧。不过，有业主表示，不管有何争论，业主们的最终目标一致，都是为了实现安居的夙愿。
如今，当年的购房业主已普遍老去。这种漫长的等待，还会持续多久呢？他们急切希望这个烂尾的“结”，能被解开。
多年来，澳洲山庄业主一直抱着希望等待，但至今还未有下文。
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24年的结，谁能来“解”？
澳洲山庄烂尾楼的问题，并不是没有尝试解决过。2013年，当时的萝岗区政府认为，该项目已烂尾多年，年久失修存在安全隐患，已建房屋报建资料不全、未经规划部门审核批准擅自建设、不具备消防验收条件，从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性。为彻底解决历史遗留问题，可将项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建。
就此，广州市处理“烂尾楼”专责小组办公室印发《关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开491号）。方案要求各开发共建单位按市场运作方式处理澳洲山庄盘活重建工作。
澳洲山庄的开发商广州澳美房地产开发有限公司引进广州方兴房地产建设有限公司及其子公司广州富鼎实业有限公司合作开发，并帮助解决资金问题。合作各方拟将临近广汕公路约10万平方米暂未开发的地块用于项目启动区建设，计划建成约30多万平方米的住宅及相关商业配套设施。当时的广州市规划局萝岗分局在2015年也批复了《关于“富璟名邸”项目（原澳洲山庄盘活重建项目）修建性详细规划方案的审查意见》（穗规批140号）。
不少购房业主曾对此寄予很大的希望。2015年10月，山庄为重建启动仪式召开了大会，时任澳美公司的负责人胡耀智还点了鞭炮，期待澳洲山庄能够“雄风重起”。然而，后来发生的事情不在众人的预料之中。因合作开发的开发商之间出现了矛盾，重建工作至今没有下文。
重建难点：土地权属争议矛盾出现在土地的权属争议上。目前实际控股澳美公司的是广东宏宇集团有限公司。宏宇公司认为，澳美公司在2004年向方兴公司出售土地、在2007年至2011年期间广州仲裁委裁定澳美公司以土地抵偿债务向方兴公司转移土地等事件存在问题。方兴公司则表示，宏宇公司和澳美公司是受利益驱动想拿回土地，但法院几十次的判决已认定方兴公司取得土地的合法性，故而不存在“土地纠纷”一说。
90年代从澳洲归来的胡耀智进军房地产，开发的唯一项目就是澳洲山庄。如今的澳美被业主称为“新澳美”，胡耀智已不是澳美公司的法定代表人，保留了澳美公司总经理的职务。他向南都记者说，现在重建工作的难点在于澳美公司没有适合的土地，“能启动重建的3块地在方兴手里。”
胡耀智声称，他与方兴公司的负责人吴楷明现在合作可能性为零。宏宇公司负责跟进澳洲山庄事务的梁伟炽接受采访时也表达了类似的信息，即当下的情况导致他们和方兴公司不可能合作，而土地问题不厘清，重建工作无法进行下一步。
而吴楷明同样拒绝与澳美、宏宇两公司合作，并对澳美和宏宇方的说法进行反驳，认为他们是“抢不到地不重建”。手握3块地的方兴公司提出新的重建方案，该公司在持有的地块上单独申请报建、分批建设，一旦政府同意，可以先盖一批房子将部分山庄业主安置置换，剩余的业主也可依政策继续安置。不过，这一报建申请还未得到审批。
协调之路：政府设工作专班 多次搭建沟通平台
2017年，广州市黄埔区成立处理澳洲山庄“烂尾楼”问题工作领导小组。领导小组工作专班办公室设在黄埔区委政法委，专门对接跟进处理澳洲山庄相关问题。根据工作专班向业主的回复，虽多次搭建沟通平台，促请各开发商加强合作、相向而行，但依然没能解决各公司之间的分歧。
直到2022年1月，工作专班仍表示正在核查宏宇公司所反映的土地问题。6月6日，记者去函黄埔区委政法委了解澳洲山庄问题最新进展，截至发稿暂未获回应。
城市烂尾楼如何治理？专家：需下决心、因楼施策
地产行业资深研究专家、太原师范学院副院长马培生认为，解决烂尾楼，需要政府、开发商、购房者等有关各方互相理解、同向发力。“无论哪一方，都要承担当前的必要损失，盘活烂尾楼，以换取未来的利益。”另外他提到，烂尾楼问题必须因楼施策、“对症用药”。
上海秦兵律师事务所徐斌律师表示，走破产程序是烂尾时间长、纠纷复杂楼盘的一种出路，其中购房者可以团结起来、统一想法、早点行动，发挥更大的作用。“不要总指望别人来救，自己救自己比较稳妥。”他告诉记者，有的破产重整案例中，在没有更多外来资金注入的情况下，购房者共同分摊续建费，将房子完工，保证了交付使用；也有采取破产清算的案例，购房合同全部解除，之后把土地和附着的房子进行拍卖，争取优先偿还购房者的钱。
今年3月，全国人大代表闪亚彬就烂尾楼治理提出过建议。他建议成立由国土、住建、城管、司法等多部门组成的烂尾楼清理整治工作组，形成由政府牵头、各相关职能部门齐抓共管的格局，凝聚清理整治烂尾楼工作合力。闪亚彬还建议，可以将烂尾楼清理整治进度纳入考核地方政府的一项指标。
安徽省房地产业协会副秘书长郭红兵则表示，地方政府部门在处理烂尾楼时，一定要坚决、要快下决心。“拖的时间越长，可能引发的后续问题越多。很快去解决，一定比久拖不决要好。”对于烂尾多年仍未有实质进展的项目，郭红兵称，有关部门不能放任下去，更应发挥能动性。
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