王健林重回首富，万达轻资产“家底”让人慕了……

行业分析师/胡雨晴苏珊主编/付庆荣
微信排版/carol头图来历/视觉中国

▼▼▼▼▼▼▼▼编者案：中国，全球贸易地产最为繁华的国家之一。疫情之下，这类势能，还在延续，却有变化。【贸易大势】系列，以持久视角，观察贸易地产范畴风向标式的趋向，思考未来的偏向。此为第4篇，阵痛期。

往期回首：【高端商场】【轻资产】【商管公司】

阿根廷爆冷门的卡塔尔天下杯，万达火了。作为本届天下杯最大的中国援助商，万达享有“一级”权益，可在任何时候和地方利用FIFA及其一切赛事活动商标停止营销宣传。
这份“特权”背后，是万达在2016年与国际足联签定的一份8.5亿美圆条约。彼时的万达，贸易、影视、体育、大健康多线作战，轻资产计谋刚起步未几。
不意，一年后，剧情瞬变。堕入资金链危机中，万达被迫瘦身，“卖卖卖”不停。但轻资产的买卖邦畿扩容，往后五年间，从未止步。
万达商管最新招股书显现，停止2022年6月30日，珠海万达商管总在管项目个数增至的425个，总在管面积逾6000万平㎡，且一举拿下多个“第一”奖牌。据万达最新招股书，停止2021年12月31日：
• 按在管修建面积计较，万达商管在全球以及中国皆排名第一，且在管修建
面积在中国跨越第二名至第十名的总和；
• 按储备项目修建面积计较，万达商管在中国排名第一；及
• 按治理的自力第三方贸易广场数目计较，万达商管在中国排名第一。

当同业们深陷活动性危机，发出阵阵哀嚎声时，“王健林家属”以殷实的轻资产家底，重回本地地产首富之位。
11月8日出炉的《2022胡润百富榜》上，其对应的身价为1000亿元，排名32位，五年来初次上升。
时也，运也。万达的祸福转化，看似带着点时代命运，却始终没法抹去其对于贸易地产本质的清楚认知，以及对高增加肯定性轨道的笃定。

01

“三改”招股书，什么变了？

10月24日，周一，王健林68岁生日。清早，港交所公布了万达商管招股书生效信息，这已是它第二次生效，上一次是今年4月21日。

与4月操纵千篇一概，招股书二次生效后，万达商管于越日“敏捷”上线了第三版招股书，由中信证券、摩根大通以及瑞信为联席保荐人，以示上市决心。自客岁10月21日初次递表，已过一年余几天，“三改”的招股书里，万达的轻资产途径多样化、运营形式灵活化、范围加速化趋向日渐明显。►轻资产途径多样化，增量开辟与存量运作并举最新招股书显现，今年上半年，万达商管新增8个贸易广场，范围高达110万㎡，且均为第三方项目。
至此，来自自力第三方业主的项目数目从2021年末的132个增加到140个（停止2022年6月30日），占总在管项目数目的32.9%，占比逐年走高，较2019年升了10%以上。

另从项目储备来看，第三方项目已成万达商管未来延续增加的动力来历。停止6月30日，196个储备项目中，有175个来自自力第三方业主，占比高达89.3%。

积极开辟新增量市场外，万达还经过接手在营商场经营权，多途径实现存量市场整合。
9月27日，奥克斯地产决议将长沙、青岛、杭州、成都5家奥克斯广场托管给万达商管。据赢商网领会，奥克斯的贸易团队将全数撤出上述5个广场，国庆后起头停止交割，而奥克斯地产仍然持有此5个项目标产权。
奥克斯广场多位于城市焦点地段，但由于操盘经历不敷，经营现状较差，需要万达这样经历丰富、资历深厚的贸易操盘手，发挥盘活术，“化腐败为奇异”。
此外，万达商管接收北京东、西两大商场——原卓展购物中心及SOLANA蓝色港湾运营权。这是万达时隔多年重返北都城区焦点商圈的大行动。

据招股书，未来，万达商管计划挖掘大量未能成功开业或治理欠安但具有成长潜力的贸易广场项目。经过接手该等贸易广场项目经营权，加速营业范围的扩大。
►轻资产运营灵活化，范围扩容加速度
合作形式上，万达商管依照运营形式灵活供给两类办事：拜托治理形式和租赁运营形式。

因支出确认方式分歧，万达商管在管的同一项目，在租赁运营形式下会发生可变租金形式的销售本钱，致使支出更高、毛利率更低；而拜托治理形式由于不发生该类本钱，更加“轻盈”。
停止6月底，万达商管来自母公司的287个项目全数采用拜托治理形式；160个在管自力第三方贸易广场中，115个采用租赁运营形式。
这一成果，来自万达商管对其运营形式的数次调剂，一系列新变化随之而来。

//租赁运营形式好处分红随行就市：经过比来的一次调剂，万达商管不再在租赁运营形式下向贸易广场业主付出牢固或最低租赁费。即，无需将相关利用权资产并入资产欠债表内，“轻”装快进。
//不竭进步拜托治理形式比重：2022年6月30日，拜托治理形式支出占比由客岁同期的65.5%提升至74.4%。

运营形式越灵活，万达商管的轻资产计谋覆盖面越大、纵深度越强，落地履行的效力也就越高，并带来积极的经营业绩表示。
招股书显现，万达商管拜托治理形式下的贸易治理办事支出由2021年6月30日的9亿元增加230.7%至2022年6月30日的29.9亿元群众币。
由此，万达商管毛利率在今年上半年创三年新高，到达48.9%。其中，来自母公司的贸易广场项目毛利率自2021年起头高于自力第三方项目，不竭拉升整体毛利率。

一样，支出确认方式的调剂大幅增加了万达商管的净利润。2022上半年万达商管净利润超40亿元，这一数字在2020年仅为11.12亿元。

走轻资产之路，稳住不竭扩容的棋牌，以及日渐向好的业绩，无疑已经成了万达商管冲刺IPO、打破上市魔咒的“最关键打法”。

02

行业阵痛期，商管公司回归高肯定性成长轨道

为应对经营风险，万达商管在最新招股书中指出，后续“将挑选二线及三线领先城市作为万达广场数目及范围拓展的首要地区，一线城市首要作为标杆项目及设备升级革新项目拓展的首要地区”。明白的地区挑选，对应明白的结构战略，忙而稳定的万达商管，活成了当下商管公司们恋慕的一种样子。纷歧定是最好，但偏向清楚，方针清朗。苍茫阴霾不散确当下，商管公司锚定高肯定性成长轨道，不失为穿越周期的上上策。►“纯洁”万达难复制，多元组合可参考性高大物业板块估值承压，推高纯商管公司上市门坎。在商管赛道中，大部分的企业，都是以室第物管+商管协同上市。今朝A+H股中，“纯洁”的商管公司只要2021年1月26日上市的星盛贸易。

梳理上市（包括进程中）商管公司上半年业绩，可以看出，物管营业占比力高的公司，支出增加表示更好。这是由于，室第物管的支出范围较大，定价空间通明，可以供给持久妥当的现金流，可稳住企业业绩增加底盘；而商管板块由于市场化水平更高，租金、治理费等支出来历有较大的随行就市上浮的空间，不肯定性大。多业态搭配，能在业绩范围、企业估值上，获得两重保险。

►向市场要增加，削减关联买卖风险头部物企/商管企业中，大多为房企分拆企业。虽然背靠母公司稳定的项目来历，但过度依靠母公司会发生一定的非系统性风险（即来自企业内部的风险），且久长来看晦气于实现市场化的范围扩大。申港证券研讨显现，在其样本物企中，除碧桂园办事外，其他物企第三方外拓面积均大于关联方承接面积。这意味着，物企经过外拓实现第三方范围扩大、追求自力化成长的趋向不竭增强。

商管公司亦是如此。轻资产外拓，还是做大范围的首要路子。以万达商管为例，今年以来，除了接收了5家奥克斯广场的运营，还拿下了建业地产一切贸易项目为期十年的经营权。2022年上半年，实现支出134.8亿元、26.7%的高增加成就单，背后是其极强的品牌气力带来的先发“轻资产”外拓上风，以及全国性结构的范围效应。华润万象生活一样开启市场化外拓之路。按照华润万象生活早前表露的“十四五计划”，到2025年，第三方外拓最少50个购物中心，在管项目到达150个。范围的增加提升了商管公司成长简直定性。而经过第三方外拓实现范围扩大，有助于减小母公司在房地产市场承压下行布景下经营危机对其带来的负面影响，回归高肯定性成长属性。►长大性短期或承压，但苏醒仍可期待据中信证券统计，自2022年年头至今，依照总成交量排序前10的物管公司，均匀跌幅到达35.9%；按年头市值前十至公司，股价均匀跌幅到达35.7%。

本钱市场自己调剂缘由外，物管出格是商管占比大的公司，成长可延续性和长大性遭到了分歧水平的思疑。一些大志勃勃的民企商管品牌遭受关联方资金压力，关联方托付和品牌外拓声誉都遭到冲击。但可看到的变化是，下半年起头，商管版块已经在苏醒中。中信证券以为，2023 年商管行业将展现以下成长特征：*贸易会进一步苏醒。居民线下消耗和交际需求是刚需，邃密化疫情防控系统日益成熟，购物中心的租金、销售额、客流量将进一步规复。赢商大数据监测对照2020年-2022年各月份客流指数变化，可看到：受开学等消耗季节性身分影响，今年9月客流下跌属于一般范围、阶段性的波动，而10月延续了往年上涨趋向，购物中心内生韧性仍在。

*商管、物管协同深入。华润万象生活、龙湖智创等公司，都能够不竭摸索物管+商管的协同系统，以一套会员系统促进不动产经营效力和客户满足度进步。*龙头企业合作上风稳固。消耗根基面的压力能够传导到购物中心的经营，但龙头商管企业外拓需求还在增加，轻资产商管企业的外拓项目和项目质量都有能够获得提升。开刊行业的剧烈变化预示短期内难有新玩家出现，现存商管龙头职位将获得进一步稳固。强势品牌格式调剂也对对峙持久主义的公司有益。回看疫情三年，过山车式的贸易剧情中，经常会跳出一个题目：商管还是一个好的行业吗？本日万达商管交出的答卷，给了个肯定答案：是的。但在持久视角中，答案会因具体玩家、分歧时候，而附上波动性的限制词。可不管世势何变，找到肯定赛道，连结冷静和禁止，行动朝前，总能熬过这个冬季。就像《反懦弱》里说的，“风会吹灭烛炬，却能使火越烧越旺。对随机性、不肯定性和混沌也是一样，你要操纵它们，而不是躲避它们，你要成为火，渴望获得风的吹拂。”

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