节后郑州租房：哪个区域最热？涨幅最大？涨了多少？未来趋势？

前言：

年过完了，也返城了，又有一些新来郑州的外地人要找房子了，一年之计在于春，也有很多本来就在郑州居住的人又要换房子，或要改善一下环境、或换工作了要离单位近一些、或孩子上学要陪读、还有个别的朋友有房子要出租，郑州楼市精心整理了几个重点出租房区域的信息，供朋友们参考。

郑州楼市兵分三路，带你深度调查、了解郑州的租房市场。

第一路：总编Z细探金水CBD节后租房

老袁是我的朋友，女儿在农业路文博西路省实验文博中学读初中二年级。

2015年3月1日早，老袁约我，帮他在文博中学附近租一所房子。

年前的期末考试后，老袁在家长会后被老师留下单独谈话。女儿的成绩在级部升了50名，目前暂排级部210名。老师告诉他：“这个成绩要考郑州三甲高中（外国语高中部、一中、省实验中学）还是没有把握，要想考三甲必须在文博考进前150名。目前还剩下一年半，孩子和家长都该努努力。经济条件允许可以考虑在附近租走读，不但每天将有更多的时间学习，周末辅导班也将省去很多路上奔波的时间。”

老袁跟我说：“女儿读初中，就剩下一年半，就听老师的话，租房吧！省得周末接送，再说孩子妈妈过来生活照顾细致些，农业路3月1号全线开工，我从城东路过来就不好走了，届时将在路上浪费更多时间。”

3月1日上午，在农科路英地楼下锦江置业租房部高级经理刘洋带领下，我们两人开始找房。

刘洋先对我俩就实验中学附近房子，进行了大体分析。他说：“在整个金水区租金最高的区域是农业路以北，花园路以西，文化路以东，东风路以南。这四条路合围的区域（其实就是郑州楼市所说的金水CBD区域）。在这个区域以外一般比这个区域内便宜200-800元/月比如建业贰号城邦在文化路以西，装修不错，80多平两房，房子也就3000元/月，而英地天骄一期同样的楼层和装修的要到3500元/月，这两个均比节前涨200元/月，涨幅约7%。东风渠以北的圣菲城120平方米三房租金2400元/月，这个价格还没有数码公寓72平方两房租金高。数码公寓72平两房年付2500元/月，三个月一付租金2600元/月。圣菲城春节后没涨，数码公寓涨100元/月。涨幅较大的是数码公寓42平方米一室一厅，年前年付价是1800元/月，年后需要2000元/月，春节过后涨价超过10%。”

老袁嫌数码公寓户数太多，五栋楼住了3200多户，并且里面浓妆艳抹的时尚女子太多，出出入入过于招摇，对孩子影响不好，所以数码公寓首先排除。

省实验中学北面的原田花园127平方5楼单气3000元/月，老袁嫌没有暖气，并且女儿同学去年租的三楼才2900元/月，这个价格和楼层也适合。

恒大名都95平方米3200元，恒大名都离文博的距离有点远了，并且恒大大门在白庙路，车辆进出显得不方便，还有恒大名都的装修是恒大统一装的，工程非常粗糙，居住体验感极差。

蓝堡湾一期太远，户型又太高大上。蓝堡湾二期86平方米才要3200元/月，比春节前上涨约200元/月。

经过分析排除，老袁意向小区是文博花园，英地一期、二期，还有农科路鑫苑世家。这四个院子从文博中学走路过来非常顺。

在刘洋的带领下，看的第一个小区是鑫苑世家，大单间58平方米，业主报价2300元/月，房子家具太差，几件便宜的板式家具，搁在屋里，因为临路，噪音大。又看了鑫苑世家87平方米，业主报价3000元/月，但户型太差，大概是因这栋小高层，是点式楼，没办法建好户型。鑫苑世家或许只适合在附近上班的年轻人，不适合陪读家长。

刘洋说他手里有50多套英地二期房源，可挑选范围广，他还说因为英地二期买时价格高，新房入手价基本都在12000-13000元左右，甚至更高，业主装修还不错。

在刘洋带领下，看了英地二期1号楼，一套88平方两房，业主报价2900元/月，一套89平方小三房送16平方米，业主报价3400元/月，装修均尚可，但二期是2014年10月交了五栋楼，目前大多还在装修中，听说2015年3月再交5栋楼，到时又一波装修高峰，老袁觉得未来两年英地二期都不会安静，并且目前还没有天然气和暖气。老袁租房时间一共还有一年半，明显英地二期不适合他。

老袁又看了文博花园，这个郑州早期富豪云集的小区，一年也就出十几套房子出租，165平方业主要价6000元/月，老袁嫌贵。

最后老袁看了英地一期，院子里6号楼西单元，有一套装修不行，老袁不考虑。看了二号楼东单元不临街，很安静88平方两房要3600元/月，装修和家俱都还不错，比年前涨了200元/月。老袁同意一次付清一年半租金，最后谈到了3450元/月成交。

刘洋带了两个业务员，在三个小时看房过程中，刘洋共接了12个约着看房的电话，可见年后租房异常火爆。

最后，我又单独走访了蓝堡湾一期、二期附近中介，发现蓝堡湾二期主要出租给了部分白领，他们觉得有贵人街吃喝购物方便，另外蓝堡湾二期离东风路公交路方便，蓝堡湾一期大户型有，出租给办公用的，180平方米，目前成交价约6500左右/平方，比节后涨了300元/月。

位于经三路农科路金城国际广场年后出租市场也是非常好，当我走进中介咨询看房时，中介问我带钱没，他们告诉我：“金城国际广场看后不马上交钱，会被立刻定走，年后不少公司因为节省费用从东区搬回来，所以金城国际很抢手。”我看的院子里5号楼178平方，业主报价7000元/月，一点没有优惠，这个房子节前是6500元/月，旁边嘉辰时代公寓52平方租到2300元/月，41平方1900元/月，嘉辰时代广场是刷卡式电梯，非常适合女性入住，安全感好，房子出租非常火爆。

第二路：总编X细探北环和陈寨

总编X于3月1日先来到东风路天明路北大户人家，该小区70平方米月租2300元/月，93平方米2800元/月，基本比春节涨100元左右/月，这个小区是双气多层，在附近还是比较受欢迎的，但该区域不是租房热点区域，显得这一带出租不是非常热。

再往北正弘春晓70平方米两房，双气精装春节前2200元/月，节后2300元/月，97平方米三房双气精装，2600元/月，这个节前节后价格变化不大。或许因为该小区是中低端社区，中小户型更受欢迎。面积大的不受市场追捧，对一般人来说，每月400-500元租金差异，还是有些压力的。

在正弘春晓对面是六合之家，该小区是双气社区，里面精装。家具俱全，96平方米2500元左右/月，130平方米3300元左右/月，这两个小区基本节前节后价格无变化。

过北环后，总编X先到普罗旺世附近，该小区六期2房89平方米，装修不错，全新家具的2800-3000元，节前节后无变化。

并且中介那普罗旺世的房子供应量很多，普罗旺世是郑州很有特点的一个小区，售价不低，但租价不高，从租金看充分印证了这个小区房价是局部市场需求推高了房价，租售比不高，后期二手房上涨受到牵制。

最后总编X来到陈寨。陈寨标间20平方米左右，由节前460元/月涨到500元/月，涨幅10%，并且找了几家，可供选择的房源不多。2014年东关虎屯、枣庄、黄家庵、东西韩砦拆迁，使得三环内已经没有剩下几个都市村庄可供出租，所以陈寨房子节后涨幅大，并且可出租房源不多。

第三路：总编F细探郑东新区CBD

总编F的同学是港龙航空公司的行政专员CUYOL，今年春节后公司有香港同事赴任，需在CBD附近租，她需要找一套5000元左右两房，一套1万左右三房。

CUYOL长期委托租房的业务单位是东区正天置业。3月1日总编F和同学CUYOL在正天置业业务经理孟宪洋带领下，看了几套房子。

孟宪洋经理告诉CUYOL：“东区CBD附近，春节刚过，房子涨幅不明显，因为这一片区，房子租金高，业主需要快出租，并不在租金上计较100-200元涨幅，因为每个月4000-5000元房租，就是涨200元/月，算到全年折后也就是半个月租金，所以只要快速定房，节前节后租金基本不变。但是过了正月十五后，房租会有涨价，业主会把空置时间折算到房租里，约有7%-8%涨幅。”

孟宪洋又大体介绍了CBD附近几个小区租金情况：“绿地老街，目前房源很少，因为这个小区以自住为主，90平方米3500元左右/月，顺驰第一大街目前他手里无房源，蓝水岸有房源但很好租，80平方米基本在3300-3500左右，45平方米小户型租金在2000-2200元左右，双河湾由于临近众意路小学60平小两房租金3400元/月左右，86小三房（送一间）目前3800-4000元/月。绿城百合和联盟新城90平方米两房基本在5000-5500元/月，这两个小区140平方米左右精装家具考究的三房基本在8000-10000元/月。”

CUYOL第一套看的是绿城百合二期，房源所在楼竟然是东西朝向，朝向不好，CUYOL不考虑。

接下来又看了绿城百合三期一套120平方两房二楼，房子装修不错，业主报价8000元/月，看了绿城百合一期143平方米三房，业主报价1万/月。

CUYOL详细拍了照片回去让香港同事选择。

最后在孟宪洋带领下，又看了联盟新城一套96平方米两房，业主报价5500元/月，房内装修可以，但家具档次不行，她估计香港同事看不上。

总编F在整个看房过程中实实在在感觉到东CBD附近，住宅租金就一个字“贵”。并且可供选择房源并不多，整个过程中孟宪洋接咨询租房的电话多达15个。绿城百合三期120平方业主说今天下午有三队前来看房，可见租房的火爆。

《郑州楼市》观点：

①郑州租房市场春节后初六至正月十五尚属预热阶段，今年的预热阶段，热点区域金水CBD和郑东CBD就显得特别火爆。

②郑州住宅市场在过去两年中，平均涨幅约15%，一般春节后约有7%-8%左右涨幅，7、8月份还会有7%-8%左右涨幅。

③始于公元2010年，止于公元2014年的郑州住宅限购，和大量都市村庄的拆迁是住宅价格上涨的主要推手。行政手段在某种程度上抑制了住宅售价，却推高租金，市场这只无形的手看来不靠行政的权力能控制好的。

④郑州市目前三大出租热点：一郑东CBD，二金水CBD，三没有拆迁的都市村庄，都市村庄租金价格上涨，实实在在增加了郑漂一族生活的压力。

⑤好学校附近的学区房租金持续上涨，这是当下70后、60后对教育持续不惜代价投入的结果。《郑州楼市》粗略的算了一下，文化路小学在校生4000多人，文博中学初中部和高中部4000-5000人左右，实验中学总校初中部1800人，高中部2000多人左右。孩子们目前越来越多人要求走读，这个需求实在太大了。并且离学校越近价格越高。家长租学区房是用孩子步行上学时间进行判断的。

⑥郑州市内交通拥堵，使得出租市场更活跃，部分离单位远或离孩子学校远的家庭，放弃原住宅，从而选择租房。

⑦从目前郑州租房热点区域，再看郑州新房市场。有很多东西可以借鉴，以后郑州新房售价涨幅会放缓很多，一所房子的价格更多应通过租金反映出来。这在发达成熟的市场中早已被验证。

⑧房租的上涨在郑州的社会中引起的连锁反应是复杂的，人的居住成本高了，就希望多挣点钱能维持生活不下降。这使得企业用工成本又不断增加。如果企业输出品服务和产品价值未提高，一定会挤压企业的生存空间。

⑨从种种迹象表明，郑州未来三年热点区域住宅租金会持续涨下去。并且涨幅会超10%。

⑩从2015年春节后出租情况看，写字楼、商铺等商业地产因经济下行和商业模式转型遇冷，住宅出租市场持续升温。

(完）

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