经济大周期变迁中，我国新房市场规模已经见顶

近年来，关于中国房地产业进入后开发时代的观点时有所见，然而，对此深入的研究、系统的阐述似乎还没有。围绕这一主题，2020年我们研究院专门进行了几次讨论，并在此基础上完成了本课题报告。课题报告从阐述后开发时代的概念和意义入手，在对典型国家案例剖析之后，对中国情况进行了比较系统的分析，从而认为中国房地产业正在进入后开发时代。在此基础上，本课题又研究论述了后开发时代的特征、趋势以及应对。希望本课题的研究成果有助于正确认识2020年抗疫背景之下的中国房地产发展，并加深对开发时代中国房地产的科学认识。
课题涉及数据较多，这里简要的分几次分享给大家。
从国际经验与一般常识来看，判断房地产业步入后开发时代的核心指标是住宅新建量见顶。
经过我们的研究，住宅建设规模的见顶，与五大因素有关：经济大周期、城市化率、人口、住房饱和度、住房政策。
本期分析一下经济大周期与新房规模见顶的关系。
我国经济发展、城镇化推进和房地产开发，与很多东亚国家具有较高的相似性，而与欧美国家存在较大的差异。由于日本和韩国的经济发展、城镇化推进和房地产开发阶段领先于中国大陆地区，在此我们主要借鉴日本和韩国经验。
日本：1996年新房规模见顶，经济进入低增长阶段初期
1960年至1973年，日本经济增速的年均8%左右，处于高增长阶段。1973年第一次石油危机爆发，1974年日本经济增速罕见出现负增长，此后转入经济中速增长阶段。1991年日本股市和房地产泡沫破灭，随后经济增速进一步下降，进入低增长阶段，1996年处于低增长阶段的初期。
在经济高增长时期，日本的住房新开工面积同步快速增长，1973年达到第一个顶峰（1.47亿平方米）。
经济进入中速增长期后，1974-1990年，住房新开工面积先震荡下滑再震荡上行。其中1974年和1980-1983年的下滑主要是受两次石油危机影响，日本经济出现了衰退，失业率上升，导致住房新开工面积出现了下滑。这一时期整体来看，作为一个外向型主导的国家，外贸发展给日本带来了巨大的外汇收入，这些外汇又通过银行贷款，流入了房地产市场，这推动了日本住房的发展，但这也造成了日本房地产泡沫。
1991年以后，日本经济进入了低速增长期，但由于1985-1990的房地产泡沫时期卖出了大量土地，住房新开工面积仍维持在较高位置，并于1996年创1.58亿平方米的历史新高。1997年以后，住房新开工面积一直震荡下降至今，2019年仅为1996年高峰时的一半左右。

韩国：经济进入低增长初期（2.8%）
1965年至1990年间，韩国经济增速的中枢水平在10%左右，处于高增长阶段。1990年后，韩国经济增速开始逐渐下降，2015年增速降至3%，进入低增长状态。
在经济高增长时期，韩国住宅竣工套数也随之快速增长，1990年达到第一个顶峰（75万套），并维持这一较高水平至1997年。1997年下半年东南亚金融危机爆发，1998年韩国受到严重影响，经济负增长，竣工套数骤降。1999年经济在政策刺激下短暂反弹，随后开始增速继续降低，竣工套数也随之下降。
2015年，韩国住宅竣工套数出现第二个顶峰，主要原因是政府的刺激计划，带来了一轮房地产牛市，这一点和中国颇为相似。2014年7月，韩国提高贷款价值比（LTV）和负债收入比（DTI），随后又下调房地产购置税；8月，韩国央行将基准利率下调至2.25%，此后还经历了4次降息。

中国：经济步入中速增长阶段
改革开放以来，中国的经济建设取得了举世瞩目的成就。1978-2011年，我国整体上处于经济高速发展阶段，除少数年份（1979-1981、1989-1990、1998-1999）外，GDP增速均在8%以上，且有不少年份超过了10%。2012年，我国GDP增速破8，2016年破7，由高速增长转向中速增长，我国经济呈现出新常态。
从GDP增速和房企商品住宅新开工面积比较来看，两者走势基本上是趋同的，1978-2011年的经济高速增长阶段，商品住宅新开工面积也不断走高。2012-2015年，GDP增速下降，商品住宅新开工面积也逐渐下降。2016年以来，两者出现了背离走势，在GDP增速破7，转向中速增长的经济背景下，商品住宅新开工面积却不断走高，这一方面是2016年以来的去库存、棚改等政策所致，另一方面可能也存在一些透支。

有一点需要指出，上述日韩住宅新建量为全社会口径。在此，我们同时比较一下我国全社会住宅与商品住宅（由房企开发建设）的新建量。
下图表明，我国商品住宅竣工面积2014年出现历史高点，其后振荡中小幅下降，但考虑到2019年商品住宅新开工面积创新高，预计未来几年商品住宅竣工面积存在创新高的小概率，目前属于筑顶阶段。我国全社会住宅竣工面积2011年出现历史高点，2015至2017年大幅下降，同时考虑到我国城镇地区大规模棚改阶段已经结束，因此全社会住宅竣工面积未来不太可能创历史新高了，也即2011年就是历史大顶！

课题组组长：张永岳
课题组执行组长：杨红旭
课题组成员：崔裴、崔霁、沈昕、王若辰