网友十问购房技术：老杨聊了些什么？

神不知鬼不觉的，你已经进入了一场楼市的游戏当中，努力工作的你为自己购置了人生中的第一套房，解锁了铜杯，珍贵度99%；而第二套房就在转角，又是一个铜杯，珍贵度80%……

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他们说，“六套以下，都是刚需”，拥有六套房才能拿到珍贵度5%的银杯！

扎心了老铁，游戏小白经常看着流程攻略也一头雾水，那么怎么才能通关一次拿到银杯呢？主播级房市大佬——老杨来带你飞，全场carry你解锁成就！他不光能带给你游戏白金秘籍，还能时刻指导你如何在这千变万化的房市游戏中披荆斩棘，快来看看老杨的carry集锦十则吧~

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要开上合峰会了，青岛的楼市会一直高涨吗？

老杨carry：重要会议，对于某个城市的房价变化，能量没那么大，只会锦上添花，而不会雪中送炭。比如：2008年，北京奥运会没能改变北京房价下半年下跌的命运，因为国际金融危机的破坏力，将奥运会的利好秒杀了；2016年9月，杭州的G20大会，貌似对杭州房价大涨贡献巨大，但2016年多数东中部省会城市房价都大涨了，只能说G20对于杭州房价上涨，只起到“顺水推舟”的作用；2017年10月，厦门的金砖会议，没有对厦门的房价产生任何正面影响，举办之前很多人认为将推涨房价，结果厦门房价继续下跌。因为厦门楼市二季度就开始进入降温通道了，金砖会议没有能量使楼市运行的方向发生逆转！

据此推测，由于当前青岛楼市仍处于活跃状态，所以很多认为上合峰会将会显著拉高房价。但在老杨看来，这纯属意淫。青岛新盘限价，所以卖得火，而二手房处于降温初期阶段了。

2

据说还要跌30%，环京楼市您怎么看？

老杨carry：环京地区，过去一年，房价大跌了三四成，从幅度看，估计部分板块已接近底部了，但很难确认是底部。本轮上涨，环京地区涨幅全国最大，泡沫最大。按一般的规律，泡沫破裂后，市场调整的时间会比较长，如果没有政府救市行动，则调整两年也不一定见底。

当前，政策没有任何松动，估计18年不可能明显放松了，19年可能有所放松。我估计19年市场有可能见底、并小反弹。当前谈反弹，为时尚早。

3

现在杭州新房价格倒挂，比周边二手房便宜一万左右。我想购入两套，是否可行呢？

老杨carry：从投资时机来看，杭州楼市当前是全国最强热的城市，多种因素导致：城市地位抬升、两大重要会议、前几年房价低迷积蓄了上涨的大能量、本轮上涨时点滞后于一线和强二线、新盘严厉限价、地王持续不断等。多种因素叠加、混杂在一起，慢慢发酵成了一瓶烈酒。闻闻味道便意乱神迷。呵呵。

但是，作为短周期理论创始人、理性派专家，老杨冷静的观察着杭州楼市，虽然老杨也有房在杭州，但认为当前市况属于异常现象、非理性繁荣。投资者必须谨慎行动、防范风险。

2009年至2010年，杭州楼市也曾领涨全国、投资投机成风，结果后来调整了四五年，套住很多人，包括大量温州投资客。从二手房走势来看，当前房价差不多涨到位了，也可以说略有透支，去年9月开始成交量明显减少，但由于新盘限价导致热销，乐观情绪影响到了二手房市场，所以二手房价格仍在小涨。

从投资上看，二手房不值得关注了，即便你买后再涨一成或二成，那么其后下跌，可能跌15%左右，而且可能阴跌二三年，时间是有成本的，投资是有机会成本的。

当前，限价新盘可以关注，尤其是限价之后存在二成以上价差的，值得争取。实行摇号制度后，会相对公平一些，不用托关系、额外付费了，但命中率也会大幅下降，只能多参加，碰运气了。

4

我们宁波这边都说宁波房价会涨，因为作为副省级城市，宁波的房价比厦门青岛都低，比杭州更是低了一半，但是收入并不比杭州低。能不能解读一下宁波房市？

老杨carry：宁波房价，2016年之前的四五年，都呈阴跌状态。当时，也是跟随浙江东南部地区的总体低迷之势。直到2016年，开始见底复苏。原因是2014至2015年全国货币宽松、连续降息降准，限购放松，房贷与税收皆优惠，加之2015年底中央提出去库存，加快了棚改、并实行提高货币化安置的比例，拆迁户拿着钱去买房……等等一系列利好政策。

2016年四季度加速上涨，这个时候全国主要城市房价都开始上涨了，宁波涨得略晚于杭州。 2017下半年，年涨势放缓，主要是调控政策收紧，宁波也出台了限购等政策；另外，房价涨得多了，需求也有点跟不上。 2017年年底至今，二手房价基本持平，筑顶中。预计2018年，上半年盘整为主，下半年微跌为主。2019年以小跌为主。

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北京如四五月成交量还不错，是不是就可以出手的？

老杨carry：要盯着量能的关键点位：二手房成交量站上1.5万套，且能坚持住三个月，就可以上车。

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6

请问石家庄现在可以买吗？

老杨carry：石家庄。房价正在下跌，二手房价总体已跌一成多了，估计再跌一成左右，才会见底。一年后再观察吧。长线看，投资价值略小于燕郊。

7

西安加入摇号买房，是否意味房价还会涨，现阶段可以买吗？

老杨carry：西安楼市，长线看涨，升值潜力弱于一线与东中部核心二线，但强于弱二线与多数三四线城市。也可适当配置房产。短线看，基本到底了，估计二手房价格在高位盘整半年左右，就会开始下跌，未来两年估计跌一成多吧。

8

解读一下三线小城市泰安的房价，为什么还在涨吧？

老杨carry：本轮全国房价普涨，2017年最终轮动到了三四线城市，也恩泽泰安。当前，东部地区的三四线，楼市呈分化状态，多数房价上涨幅度不太大（低于50%）的，还在上涨，尤其是棚改力度大的城市；少数房价大涨过了、政策收紧的，已经开始降温，甚至二手房价格开始小跌了。估计泰安房价还将继续上涨几个月，但涨势会慢慢放缓。2019年2020年将随全国三四线大势而盘整或下跌。

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深圳处于什么季节呢？

老杨carry：当前，深圳的楼市季节，处于秋冬之间，形态比较复杂。看成交量，应为冬天，看成交价，应为秋天。深圳楼市本轮最早上涨，也最高早盘整，2016年3.25之后盘整，四季度下跌，2017年部分板块，尤其是高端板块上涨了一波。但2016年3月之后，深圳楼市的成交量，一直没能强势反弹，相比2015年月均值，仍小很多。如此，则房价难以出现全市普涨。展望2018年，以水库为代表的部分人，强烈看好深圳房价大涨三成，但我认为不仅不会上涨，反而会下跌一些。

逻辑有二：一是2018年深圳的调控政策不会有丝毫，货币信贷只会更紧，而房价大涨需要大量的资金涌入；二是2018年多数热门城市都会转跌，2017年下半年以来，京沪厦肥津石苏锡宁穗等城市，都已出现程度不一的下跌，2018年跌的城市数量更多，在此背景下，深圳房价不可能逆势走出独立行情！深圳官方，也没这个胆。

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我是成都的，听你说成都楼市已到盛夏，要不要把二手投资房卖了呢？待进入冬末春初时再进？

老杨carry：很多网友，误认为老杨的“短周期”理论，就是将房子视为股票短炒，这是一个错误的理解。关于个人购房、投资与交易，老杨的三观是：1、走正道，赚稳钱，防风险，忌贪婪。2、理性投资，安心生活，财情双赢。3、研判宏观，把握大势，指导实操。

如果你只有一套自住房，千万别折腾，安心持有即可。假如你有一套自住、一套投资房，一般也不宜高抛低吸。如果你有两套及以上的投资性房产，则可以考虑在泡沫大的城市高抛一套或二套，其后等待低吸；或者将劣质房产卖掉，等房价下跌之后，买入优质房产，此乃“调仓”。