对本次930地产新政的4点理解

事件：9月29日，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限；9月30日，央行决定下调首套住房公积金贷款利率，财政部、税务总局宣布换购住房个人所得税退税。

正文如下：

1、整体看，本次属于中央层面“三箭齐发”，旨在稳信心、稳预期，进而稳地产、稳增长。9月29日和30日，央行、银保监会、财政部、税务总局相继宣布3项地产支持政策：

1）符合条件城市放宽住房贷款利率下限；

2）下调住房公积金贷款利率；

3）换购住房个人所得税退税。

整体看，相较于年底年初以来的稳地产政策多以各地因城施策为主，本次由中央直接出手，覆盖范围较广、信号意义较强，有助于提振市场信心、改善居民预期；本质看，当前经济下行压力较大，房地产是一大拖累，稳增长也亟需稳地产。

2、分类看，本次对首套房支持力度较大；对二套房支持力度较小。

1）放宽利率下限：针对首套房的刚性需求，力度较大、但限制也较多。

力度较大：历史对比看，本次放宽房贷利率下限，各地可自主决定下调幅度，力度明显大于今年5月下调20个BP，理论降幅也可能大于2008/2014年的下调至基准利率0.7倍。

根据我们的梳理：统计局口径的70个大中城市中，有23城符合要求（均为二三线城市，而且比较热门的一二线城市基本都不符合）。

2）公积金贷款利率：针对首套房的刚性需求，跟随商贷利率被动调整。

历史看，公积金利率一般是作为配套措施，跟随商贷利率同步调整；近年来二者利差在2.3个百分点左右，而今年上半年利差已经快速收窄至1.5个点，指向本次下调更多是维持公积金吸引力的被动调整，且考虑到公积金贷款占比较小。

3）换购住房退个税：针对二套房的改善性需求，力度较小、但限制较少。

力度较小：历史对比看，此前房屋交易个税在“满五唯一”（房产证下发满5年，且是业主唯一住房）情况下免征，否则按成交价1%（或房屋成交价减原值差额的20%）征收；本次政策相较2008/2015/2016年减免契税（1-3%）、营业税/增值税（5%），力度较小。

3、效果看，对比历史经验和当前实际约束，Q4地产修复动能有望提升，但显著回暖较难。

此前宽松周期中地产景气大幅反弹，是多种强刺激政策的综合结果。我国两轮大的地产宽松周期（2008Q4-2009H1、2014Q3-2016Q1）中，地产景气均大幅反弹，如商品房销售面积增速从2008Q4的-14.5%升至2009年Q2的47.6%，从2014Q3的-12.7%升至2016Q1的33.1%。

回顾看，期间中央出台了一系列地产刺激政策，除了与本次类似的降低贷款利率下限、地产交易税费优惠，还有降低首付比、放松房企融资等政策；更重要的是，还出台了“四万亿”、“棚改”等强刺激，地产景气大幅反弹是这些政策的共同结果。

本次并非全面放松，中央仍有定力。就本轮而言，“房住不炒”的大基调没有改变，三项政策也均有较多限制，指向中央对放松地产仍有定力，而且后续出台类似此前“四万亿”、“棚改”等全国性强刺激政策的概率也较小，再叠加疫情持续反复、居民偏保守的大环境，单纯依靠稳地产政策可能难以推动地产景气出现大幅反弹。

倾向于认为，本次放松将进一步提升四季度地产修复动力。

一方面，前期各地政策持续发力，地产需求已有触底反弹迹象，如9月下旬30城商品房成交已恢复至近年来平均水平；叠加本次政策有时间限制，理论上可能刺激地产消费需求加速、提前释放，助力Q4地产景气修复。

但另一方面，自2021年Q4以来，我国住房贷款利率已下行超100BP，但地产景气仍在持续探底，指向单纯的贷款利率下行对地产景气的支撑作用有限；参考历史经验，要实现地产景气的真正修复，可能需要首付比例下降、核心一二线城市松绑、房企融资放松等更多地产政策支持，此外，也需要疫情持续受控的配合。

4、往后看，稳增长离不开房地产，四季度地产进一步放松可期，但大概率仍是弱修复。展望四季度和明年，预计经济下行压力仍会较大，稳增长离不开房地产，地产修复更多实质性政策支持：如需求端，降低首付比、调整认房认贷标准、适度放松核心一二线限购限售等；供给端，放松房企股权融资、调整预售金管理和三条红线等。

本轮居民购房需求难有明显回升，在进一步政策的支持下，地产大概率仍是弱修复。我们预计，全年商品房销售面积增速可能接近-20%，地产投资跌幅可能-5%至-10%左右。

风险提示：疫情、政策力度、外部环境等超预期变化

（本文作者熊园为国盛证券首席经济学家）