从全国地标到深耕区域赛特变身“赛特+”的取舍

31年的洗礼与打磨，赛特集团旗下购物中心将在今年下半年以“赛特+”身份入市。6月20日，北京商报记者在赛特集团品牌签约仪式上获悉，通过对区域客群释压、社交及品质生活的洞察，该项目从高端百货转型为适合社交游逛的消费场景，引入了超一半餐饮品牌，旨在强化社交属性和地标属性。从最初的全国地标，到深耕区域，赛特集团在角色转变中做了太多取舍。未来，如何加强周边商业资源的互动，让消费者从“买”到“沉浸”，将是赛特集团面临的考验。

餐饮业态占比过半

1992年，赛特购物中心一经开业就吸引了国际一线奢侈品牌和国内外消费者。经过时代的打磨，31年后的赛特+将重点放在了高端餐饮上。北京赛特商业管理有限公司总经理朱凌介绍，目前项目招商率已超过80%，打造以高端餐饮组团为特色的品牌组合。其中包括由黑珍珠一钻餐厅蘭頌打造的新品牌BON BOEUF、黑珍珠一钻餐厅柏景轩、米其林一星餐厅老吉堂、星巴克复古主题臻选店等。

“赛特+”将从文化社交、商务宴请、百姓的生活市集等多方面打造不同场景，包括聚场、里院、馆局、胡角等四大公共空间。朱凌透露，整个“赛特+”业态是由50%品质餐饮、25%超市、13%休闲配套以及12%零售组成。

据介绍，“赛特+”总面积近2.8万平方米，地上5层，地下2层，项目已于2022年初开始外立面及内部装修的升级改造，正在招商中，预计今年重新开业。

长期关注北京城市更新研究人员李向军指出，餐饮场景是人与人之间交流交往最重要的场合之一，具有创意、文化、科技感强、国际范的餐饮新场景，尤其是众多知名餐饮品牌聚集效应形成，能够为商业新地标打好基础。

李向军建议，“赛特+”在招商的时候，更多一点考虑中华饮食文化和民族餐饮品牌，力求打造成东西美食融汇的新的社交场景。

此外，如今的“赛特+”已经从高端百货定位转为适合社交游逛的沉浸场景，这一定位的转变背后，运营团队也在招商业态上和客群上做了取舍。朱凌指出，目前在“赛特+”的招商中并未规划亲子业态，弱化了零售板块，这便是“舍”。因为有限的2万多平方米的空间中，每家品牌都需要打出自己的特色，所以围绕CBD白领客群、年轻消费群体等主要目标客群必须取舍。

借首店打造新地标

上世纪90年代，赛特购物中心以名店名品的经营战略成为全国高端商业标杆。随着消费方式、市场环境的变化，赛特购物中心成为北京首批一店一策试点项目，加快了改造步伐。

此次焕新，“赛特+”及整个赛特综合体引入了众多首店，例如BON BOEUF为全国首店；金梧桐二星餐厅锦NISHIKI打造的新品牌锦 NISHIKI SUSHI BISTRO、京城老牌意大利餐厅LMPLUS的升级品牌MEDITERRANEO寐、锦府盐帮升级店、中创华娱公司打造的梦田音乐品牌live house北京首店等的引入。朱凌表示，通过首店、定制店、特色店的引入，越来越多的消费者前来体验也将会带动“赛特+”成为更多消费者打卡地标。

“该项目内的餐饮门店在产品中都增加了酒类，着力打造‘日咖夜酒’的社交场景消费”，朱凌透露，引入高品质餐饮、体验类品牌，满足CBD的多样化、多层次消费需求，同时也将弥补区域餐饮丰富度及精品生活方式的欠缺，促进建国门外片区活力消费圈提升，助力北京建设国际消费中心城市的功能定位。

李向军指出，作为北京老牌高端购物中心的赛特，在城市更新政策机遇和消费升级契机下，定位打造北京CBD新社交聚场，将会撬动更多消费市场需求，通过新供给带动和引领新需求。

不过，一位20年前在赛特工作多年的商业人士指出，社交场景的打造以及餐饮场景的打造的确能让一座项目快速吸客，但配套设施和服务需跟得上。“20多年前，赛特就已经陆续出现因为交通不便导致运营出现客流问题。若是想要强化社交场景，出行便利依旧十分重要。”上述人士直言。

联动周边资源互动

建国门商圈作为北京老牌的经典商圈，也是中国国际化商圈的起源地。想要重振20年前的风光，商圈内商业资源仍需加强互动，带动商圈提质升级。赛特集团常务副总孙亮提到，结合“赛特+”升级改造，赛特集团通过改造、活化来提高存量资产价值。其中，赛特饭店与君澜酒店升级打造“北京赛特君澜大饭店”；中创华娱公司打造近3000平方米live house北京首店也将落户紧邻“赛特+”区域。通过赛特大厦、赛特广场、赛特+购物中心、赛特君澜大饭店组成的商业综合体可能会再次焕发商圈吸附力，拉动建国门区域整体商业活力。

不过，建国门商圈内拥有友谊商店、贵友百货、赛特等中国首批百货商场均在改造阶段，想要快速盘活，仍需在业态上形成协同。中国商业联合会专家潘玉明表示，目前，建国门区域商业升级任务在时尚度和奢侈品内容选择方面需要建立识别度很高的产品组合，还应该有高端商务俱乐部之类的高端社交场景，在周边十公里显示出卓越特性，仅有代表性餐饮依旧远远不够。

潘玉明表示，赛特不仅属于局部商圈，还影响京畿领域。如果想在跨区域商业中再度崛起，不仅要在产品组合上具有与周边商圈抗衡的特性竞争力，还要颠覆性改造场景的便利性和友好性。同时，综合体要在契约化授权和产品组织评价等后续质量控制方面引入国际化的竞争指标，不能仅满足于区域运营。

针对建国门、永安里区域的崛起，区域内仍存在大量消费需求。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出，无论是商务往来，还是白领社交乃至家庭聚会，都有较强的市场支撑，所以该区域关键点在于对品牌的细分选择以及对品牌的个性化改造，从而形成独有IP标签，这对商场形成持续的商圈和消费者影响都是至关重要的。

北京商报记者刘卓澜/文并摄

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