奥特莱斯如何选址？规模面积要求多大？如何经营管理与对外合作？

第一个话题：何为奥特莱斯（OUTLETS）？

奥特莱斯，英文是OUTLETS，其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也称为“品牌直销购物中心”。

奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。

第二个话题：奥特莱斯（OUTLETS）如何选址？有哪些选址标准？

国外奥特莱斯的选址主要在大城市的郊区，具备人口密集、超大商圈和交通发达，基本上一个半小时的车程距离。还有的项目周边有丰富的旅游资源，购物者将奥特莱斯当成了休闲、旅游和度假之余可以游览和消费的处所。
奥特莱斯选址特点:
特点一选址一般在人口密集的大城市的郊区
特点二选址在有便捷交通的地区
特点三选址在有旅游资源的地区
国外许多奥特莱斯购物中心与旅游业结合，打造购物游概念，通过旅游吸引国内外的游客来此购物，更加扩大了商圈的范围。

一、城郊和城市奥特莱斯的选址
1.选址在一、二线城市的近郊
国内的奥特莱斯购物中心选址主要在一、二线的直辖市及省会城市的郊区。北京除燕莎奥特莱斯设置东四环边之外，其他 5 个奥特莱斯购物中心均位于五环以外。同时选择在城市或地区内的未来发展方向的区域。
2.城市奥特莱斯的选址
城市奥特莱斯就是依托城市公共交通、利用城市资源打造具有城市特色店奥特莱斯模式；城市奥特莱斯有三大升级内容：
距离升级——把奥特莱斯搬到城市：选择城市最具发展潜力的商业次中心，适应中国消费者追求便利消费的特点
品牌升级——奥特莱斯坚持标准：保持名品折扣经营的特色，真正引进国内外一、二线知名品牌，尽显差价优势
内容升级——为奥特莱斯增添活力：添加符合城市需求的生活服务类业态，与北京燕莎奥特莱斯购物中心生活完美结合
城市奥特莱斯从距离上颠覆了传统奥特莱斯选址远郊的模式，选址在城市交通便利的二级商圈，也就是城市副中心，这样奥特莱斯品牌折扣店可以与正价店保持一定的距离。同时满足消费者的就近消费，体现“半小时消费圈”的特征。

上海绿色米兰广场
上海绿色米兰广场是上海第一家真正意义的城市奥特莱斯。于 2011 年建成开业，地处上海市五角场城市副中心。地上四层地下两层，建筑面积 5万平方米，集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、住宿为一体的多功能城市综合体。商业业态以意大利知名品牌折扣和二、三线当季新品专卖为主，涵盖服装、皮草、家纺、家居等品类。
二、奥特莱斯选址的影响因素
影响奥特莱斯购物中心区位选址的因素有两类：一是奥特莱斯商业业态的自身因素；二是消费者行为方面的因素。奥特莱斯商业业态的自身因素包括交通、地段地价等一般区位因子、规模经济、集聚经济、物质设施形态、经营商品特色等；消费者行为方面的因素包括消费偏好、消费者数量与支付能力、消费出行方式、消费心理与方式等。
1.奥特莱斯商业业态影响因素
奥特莱斯商业业态以其品牌折扣的特点要求与其品牌的正价店铺远离；商业经营上同一品牌的品牌商不会将正价品牌与折扣品牌离得很近；两种业态性质不同，所服务的目标消费群体也不同；品牌的正价店铺主要分布在城市的各大商业中心区。故奥特莱斯购物中心需远离城市中心设在郊区。
2.交通及地价因素
奥特莱斯购物中心的消费对象集中在拥有私家车的人，交通便捷是十分必要的；周围有多条的高速公路，对私家车出行十分便捷。公交的便利能够扩大奥特莱斯购物中心消费对象的范围，设在地铁站、高铁站附近，对于郊区奥特莱斯购物中心的选址也是十分必要的。

北京赛特奥特莱斯购物中心区位交通特点
北京赛特奥特莱斯购物中心位于北京东北五环外，周边附近有 3 条高速公路，1 条环线；东侧和北侧有两条机场高速线，西侧毗邻京承高速黄港出口，南侧为五环路；紧邻地铁 15 号线马泉营站。北京斯普瑞斯奥特莱斯购物中心紧邻机场二线高速公路。
郊区的地价较市中心要便宜许多，因为地价的高低与土地的区位条件有关，交通性、空间的关联性和周边环境的满意度是影响地价的重要因素；选址在郊区能大大降低成本，并且奥特莱斯购物中心需要大量的土地用于建设，这在市区中也是难以寻获的。
3.目标消费群体特征因素
奥特莱斯的目标消费群包括以下 6 类人群：女性消费者、中青年消费者、具有较高文化水准的职业层、中高收入阶层、年轻新锐以及来京游客。
零售百货业的消费群体分成四大类：
1.有车且很有经济实力，即富裕阶层；
2.有车且有一定经济实力，即相对较为富有的中产阶级；
3.无车但有一定经济实力，即相对较为贫穷的中产阶级；
4.无车且缺乏经济实力，即贫困阶层。
而对于第 2 类消费群体，即是奥特莱斯所“瞄准”的目标消费群体。
综上所述，奥特莱斯选址要在经济发达的大城市，在这里，拥有大量的学历高、经济实力和消费能力强、品牌认知度高、职业女性众多的消费人群。
三、交通的发展对奥特莱斯购物中心选址的影响
郊区和高速公路是国外奥特莱斯购物中心的选址核心。国内近年城际高铁迅速发展，为缓解大城市的交通压力，各大城市发展地铁公交，地铁线延伸到城郊。高铁、地铁的快速交通，使高铁站、地铁站附近成为国内建设奥特莱斯购物中心选址的重要因素。
主要表现在三个方面：
私家车发展
对于选址在郊区的奥特莱斯购物中心来讲，高速公路路网的发达和汽车的普及，才能使奥特莱斯购物中心得以发展起来
公共交通
引导奥特莱斯购物中心的发展, 公共交通为奥特莱斯购物中心增加了客流量，扩大了奥特莱斯商圈的辐射范围，为来此购物的人以更多的出行选择。公共交通促进了奥特莱斯购物中心的发展，公共交通的站点会成为奥特莱斯购物中心选址的重要因素
城市间交通
城市之间的快速路的建设，能够扩大城市商业辐射范围。奥特莱斯购物中心特点，其商圈辐射范围大，城市之间便利的交通，吸引更多的消费者来到奥特莱斯购物中心购物

第三个话题：奥特莱斯（OUTLETS）企业有哪些经营管理要求？
1 范围
本标准适用于奥特莱斯企业的经营管理，规定了奥特莱斯的术语和定义、分类、开业条件、选址、经营环境要求、商品管理、客户管理、财务管理、人员管理及诚信管理的要求。
2 规范性引用文件
下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。
GB/T10001.1 标志用公共信息图形符号第1部分：通用符号
GB/T17217-2013 公共厕所卫生标准
GB/T18883 室内空气质量标准
GB50016 建筑设计防火规范
GB50352民用建筑设计通则
SB/T10831- 2012 百货店购物环境设施要求
建标128-2010《城市公共停车场工程项目建设标准》
3 术语和定义
下列术语和定义适用于本文件。
3.1 奥特莱斯outlets
以折扣价格销售国际、国内名牌的过季、下架、断码商品、特为其定制的商品、企业自有品牌的商品，独立于其它卖场且以零售为主的业态，具备一定的品牌集聚度。
3.2 品牌集聚度recognized brands rate
经营区域内知名品牌的数量在所有销售品牌中的占比。
3.3 买手buyer
在全球或全国范围内通过收集、甄选各类商品信息，对商品的潮流、价格、市场、消费者需求进行分析判断，组织畅销货源并下达定单的采购者。
3.4 买手制buyer's mode
通过买手进行商品采购的模式。
3.5 奥特莱斯折扣价格outlets discount price
品牌商品因过季、下架、断码等原因产生的折扣价、以及专供奥特莱斯商品的售价。
4 分类
4.1依照规模分类
4.1.1小型
总营业面积30000m2以下（含）。
4.1.2中型
总营业面积30000-100000m2（含）。
4.1.3大型
总营业面积100000m2以上。
4.2 依照经营品类分类
4.2.1综合型
经营多品类商品。
4.2.2专业型
经营单一品类商品。
4.3 依照经营方式分类
4.3.1联营模式
4.3.2租赁模式
4.3.3自营模式
4.3.4托管模式
5 开业条件
5.1应依法注册，合法经营。
5.2建筑、消防等设备设施应达到相关标准规定的要求，并取得合法证明文件。
5.3应合法取得品牌授权，依照授权开立专卖店或买手集合店、销售品牌商品。
5.4可分期开发或投入运营，当期投入运营的经营区域试营业阶段开业率应达到50%以上，正式营业后开业率应达到70%以上。
6 选址
6.1应符合当地城市建设总体规划和商业网点布局规划要求。
6.2选址应交通便利，与品牌正价商店保持一定的距离。
7 经营环境要求
7.1建筑
应符合GB 50352规定的要求，防火应符合GB 50016和相关环保标准规定的要求。
7.2购物环境
7.2.1 出入口
对于人流、货流、车流应分别设置专用出入口，指引标识明晰，消防通道通畅。
7.2.2 标识
商户字号应用字规范、醒目。指示标识应清晰、明确、含中英文对照，宜图形化且符合GB/T 10001.1的相关规定。
7.2.3 环境布局与店面装修
应包括但不限于以下内容：
a)交易区、休息区、餐饮区、娱乐区、服务区、结算区等区域，布局合理；
b)专卖店在取得品牌所有者授权许可后，依照其要求进行店面装修；
c)店面商品陈列归置整洁，定期更换；
d)店面装修材料的安全性和环保标准应符合国家相关标准的规定。
7.2.4 环境卫生
应包括但不限于以下内容：
a)建立完善的卫生管理制度，经营场所配备专职保洁人员；
b)应执行国家有关环保和公共场所卫生管理的规定，保持经营场所的清洁卫生；
c)经营场所的设备、设施等应保持清洁卫生，定期消毒；
d)应保持经营场所室内空气流通，空气质量符合GB/T18883的要求。
7.3 场地和设施要求
7.3.1 停车场
停车场面积与经营区域建筑面积的配比不宜低于1：1。建设标准参照建标128-2010执行。
7.3.2卫生间
应符合GB17217-2013规定的要求。
7.3.3无障碍设施
应符合SB/T10831-2012规定的要求。
7.3.4理货区
依照经营需求为入驻商户提供货物装卸、储存、包装、重整、流通加工等服务的理货区域。
7.3.5 客户服务中心
应设有客户服务中心或总服务台等服务部门，配有专职接待服务人员，提供咨询、引导、接待、广播服务等客户服务，并备有相关便民设施和用品。
7.4 安全系统
7.4.1消防安全设施
应符合国家相关规定的要求，建立健全职责明确的消防应急指挥体系和应急预案；在防火通道位置张贴醒目的消防疏散指示图;拥有完备的消防安全设施和专职或志愿消防队伍。
7.4.2治安系统
应建立治安保卫制度，并配备相关安保人员，安装相应的监控设施和防盗系统。应建立职责明确的突发事件应急指挥体系和完备的应急预案。
7.5 信息化建设
7.5.1 具有专属的信息中心、内部局域网及配备专业信息技术人员。
7.5.2 建立与企业经营管理要求相适应的信息系统平台，对企业及商户的经营活动、供应商信息和商品的进、销、存等业务实现数字化管理。
7.5.3 建立企业官方网站，及时发布信息。
7.5.4 建立企业信息安全管理制度，防止企业的商业秘密外泄。
7.5.5 企业宜建立电子商务平台，实现网上交易。
8 商品管理
8.1业态配比
营业面积中零售业态占比不应低于60%，并配备餐饮、休闲娱乐、服务等辅助业态，以满足顾客的不同需求。
8.2商品价格折扣管理
零售价格6折以下的商品在全部在售商品中占比不宜低于80%。所售商品应按国家相关法律、法规规定明码标价，且分别标出原价、折扣后现价或奥特莱斯专售价。
8.3商品质量管理
8.3.1质量审核
应包括但不限于以下内容：
a)所售商品应为正规厂家生产，有合法商标注册权或商标使用权；
b)所售商品均应附有中文标识及说明；
c)所售进口商品应有对应批次的报关单和商检报告；
d)企业自有的品牌商品应符合国家相关产品质量标准。
8.3.2质量监督检查
应包括但不限于以下内容：
a)所售商品应符合国家相关标准，经营者应对商品质量负责；
b)应配合国家工商管理部门及质监部门对所售商品的品牌授权、商标使用、商品质量等进行检查。
8.4商品品牌授权
应遵守国家有关商标、知识产权等的法律、法规。奥特莱斯开立的品牌专卖店应取得品牌所有者合法授权文件，禁止销售仿制、走私、伪劣商品。
8.5商品采购管理
8.5.1自营模式（买手制）及托管模式的奥特莱斯采购管理
应包括但不限于：
a)采购的产品应符合国家相关标准，奥特莱斯企业应依照我国相关法律法规的要求签订采购合同或提供具有法律效力的采购凭证，有产品质量检验合格证明书，采购过程信息记录完整、真实；
b)对于国外进口奥特莱斯商品，应具备完善的进口批准证明、完税证明以及商品质量检验检疫合格证书副本等证明文件；
c)选择的供应商应是合法的经营主体，并对供应商资格进行评定认定，建立供应商档案和跟踪管理措施；
d)采购的产品应符合国家相关标准，奥特莱斯企业应依照我国《合同法》签订采购合同或提供具有法律效力的采购凭证，有产品质量检验合格证明书，采购过程信息记录完整、真实；
8.5.2联营及租赁经营模式的奥特莱斯采购管理
应包括但不限于：
a)联营及租赁模式经营的奥特莱斯由入驻商户自行组织货源，进行采购；
b)奥特莱斯经营者应不定期对商户所售商品进行抽查，确保商户所售商品的合法性、价格的真实性；
c)奥特莱斯经营者依照合同对商户进行管理，对于违法、违规且情节恶劣者及时清退。
8.6商品促销管理
应包括但不限于：
a)应依照国家法律规定有计划地组织商品促销活动；
b)宣传符合国家刊登广告的相关规定，信息真实、有效；
c)促销价格保证真实性、可追溯性；
d)促销赠品质量和服务按照正常商品质量要求实施管理。
e)依照国家相关规定组织促销活动，向供应商收取促销服务费等应事先征得供应商的同意，订立合同，不搞协议外收费。
8.7商品退换货制度
应建立退换货制度，提供退换货服务。
9 客户管理
9.1制定客户管理办法，建立客户档案和关系维护、服务机制。
9.2 宜建立会员管理制度。
9.3 建立售后服务及投诉管理制度，设立客户投诉机构或设专人协调处理顾客投诉意见和交易纠纷。对客户进行满意度调查，做好数据分析，改进服务质量。
10 财务管理
10.1 应设有专门的财务部门。
10.2应遵守和执行国家有关会计、税务、财务管理等各项财经法律法规的要求。
11 人员管理
11.1员工管理
应包括但不限于：
a)企业用工应符合国家的相关规定，依法保障员工的薪资、人身安全、社会保险等各项合法权益；
b)各专业技术人员应按国家要求持证上岗，企业应建立员工培训制度，对员工进行专业技能管理和培训，不断提高员工素质；
c)员工应熟练掌握与运用安全生产、消防知识和技能，确保各项工作安全进行。
11.2 营业人员管理
11.2.1对导购员、收银员、客户服务人员实行持证上岗制度，销售品牌商品的营业人员应由品牌所有者直接或委派专人进行岗前培训。
11.2.2 建立营业人员岗位技术分级考核制度，销售食品及化妆品的营业人员须有健康证。
11.2.3上岗营业人员着装整洁，符合企业要求，统一佩戴胸卡。
11.2.4接待顾客文明礼貌，规范运用问候语、应答语、道歉语、告别语等服务用语。
11.2.5 主动为顾客提供所售出商品的销售凭据或发票。
12 诚信管理
12.1公平交易、依法纳税。
12.2维护消费者合法权益。
12.3重知识产权保护，执行国家相关法律法规。