谜局：今年住宅销量，到底是涨，还是跌？

我国的房地产数据，多而杂，有时候同一指标，不同口径，还会相互矛盾，甚至运行方向相反。

房地产市场的所有数据中，房屋交易量最重要！不幸的是，这个最重要的数据，当前就存在很多矛盾之处，这会让业内外人士感到困惑。这里，比较两组数据。

一、全国增长与50城下降。

今年1-7月份，全国新建商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%，增速比1-6月份回落2.1个百分点。其中，新建商品住宅销售面积增长11.5%。

看到这一组数据，你会感觉今年全国房屋销售势头相当强势，商品房增长14%，是一个较大增幅。2010年至2016年，全国这一指标的均值是8%。即便是看住宅，11.5%的增幅也是很不错的。

如果仅看这两组数据，购房者和开发商，似乎都应对楼市持偏乐观态度。

易居研究院的50城市场月报中，选取了50个大中城市：北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜湖、滁州、蚌埠、安庆、焦作、宜昌、襄阳、常德、岳阳、九江、赣州、莆田、佛山、东莞、惠州、韶关、北海、柳州、三亚、宝鸡。

其中一线城市4个、二线城市16个、三线城市30个，考虑到了样本分布的区域均衡性。

2017年8月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积，环比减少1%，同比减少26%。从数据来看，目前已经出现了连续5个月的环比下跌，连续6个月的同比下跌。

2017年1-8月，50城新建商品住宅成交面积同比下降15%。而1-7月统计局的新建商品住宅成交面积增长11.5%。市场方向正好相反！

需要解释一下，这里有两个差异：一是统计局的范围是全国所有城镇，而易居研究院只是50个城市（但都是大中城市）；二是统计局的商品住宅包括有经适房、限价房、拆迁安置房等含有保障性、政策性的可交易住宅，易居研究院仅含纯粹市场化的商品住宅。

两组数据的口径有差异，数值有所不同，完全可以理解。但一个是较大幅度增长，一个是明显下跌，显著的反向关系。

如果你是一个市场参与者，不管是想买卖房子的，还是想拿地的开发商，这两个数据，哪个更具参考价值？

在老杨看来：应是50城纯商品住宅成交量，因为这一指标的变化，更加贴近市场，反应更灵敏。当前，全国楼市，尤其是出台调控政策的一二线城市，正在降温，而不是升温！

二、两个指标的结构对比。

从统计局来看，今年1-7月份，东部地区商品房销售面积同比增长9.3%，增速比1-6月份回落2.4个百分点；中部地区商品房销售面积，增长18.0%，增速回落1.9个百分点；西部地区商品房销售面积增长20.0%，增速回落1.2个百分点；东北地区商品房销售面积增长9.0%，增速回落4.3个百分点。

从区域分析，当前全国四大板块，销售增速都是正的，但增幅都在收窄。从增幅来，当前西部地区最强，东部较弱。西部增长20%，说明房地产板块轮动正在西部发威，而东部多数城市已经轮动过去了。

同样是统计局数据，今年1-7月，上海商品住宅销售面积同比下降36.5%。

从易居研究院的50城数据来看，一线和强二线的销量都低迷了。强二线和三线还算平稳，或者仍有一定的活跃度。

单看30个三线城市的月度成交量，其实相比去年和今年上半年，7月和8月的量能也小降了。尤其是东部的三线城市，成交降温了。当前靠中西部撑着量能。

三、最后，略作预测吧。

根据易居研究院的50城数据，老杨认为市场处于持续降温中，传统意义上的”金九银十“，今年铁定看不到了；2017年全年的50城商品住宅成交量将比2016年跌近二成。

根据国家统计局的全国与全口径数据，老杨认为今年1-7月仍是10%以上的较高增速，但大家必须明白一点：这一增速去年4月就已见顶，之后开始持续收窄，当前处于半山腰，2018年才可能到山脚。

2017年相比2016年，这个指标很可能由正转负。易居研究院去年底发布的市场年报中的预测是：2017年相比2016年，全国商品房成交面积下跌5%左右。当前，没必要修正这一预测值。

从各类市场主体的角度，想要及时的观察住宅市场成交变化，以作为交易决策的辅助，老杨建议可能多关注一下易居研究院的50城指标。

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